Bang Sahar, saya dah habis dekat RM150k reno rumah ni. Takkan bank nilai naik RM20k je?”

Ini ayat biasa saya dengar. Ramai owner rumah ingat setiap ringgit yang dorang bayar kat kontraktor, akan naikkan harga rumah secara automatik. Jawapannya: TIDAK. Jom kita bedah kenapa penilai (valuer) bank sangat “kejam” bila kira kos reno.

1. Reno vs Installation: Mana Satu Bank Kira?

Kena tahu beza dua benda ni dulu supaya tak salah bajet:

• Renovate (Struktur): Tambah dapur, tambah bilik, pecah dinding. Ini menambah luas lantai (square feet). Bank suka yang ni sebab aset jadi lebih besar.
• Installation (Kosmetik): Kitchen cabinet, wardrobe, plaster ceiling, aircond, lampu kristal. Ini sekadar “hiasan”. Bank anggap ni bonus je, bukan penambah harga utama.

2. Formula “Pedih” Penilai (Valuer)

Satu rahsia besar yang owner kena tahu: Valuer tak kira kos upah kontraktor!

• Dorang cuma tengok nilai barang dan hasil binaan yang melekat.
• Rule of Thumb: Kebiasaannya, valuer cuma ambil kira sekitar 50% sahaja daripada kos yang korang keluarkan (bergantung pada jenis barang).
• Kalau korang guna mozek mahal import dari Itali harga RM100 sekeping, valuer tetap akan bandingkan dengan harga mozek “standard” kawasan tersebut. Taste korang, korang bayar sendiri!

3. Kenapa Pelan PBT (MBK/MPP) Itu Wajib?

Ini paling kritikal. Korang buat sambungan dapur sampai ke belakang tapi TAK ADA PELAN LULUS? * Penilai (Valuer) tak boleh masukkan luas tambahan tu dalam laporan rasmi.

• Bagi bank, binaan tanpa pelan adalah BINAAN HARAM. Bila haram, bank takkan bagi value.
• Ujung-ujung, rumah korang tetap dinilai ikut luas asal dalam geran walaupun dapur korang dah macam hotel 5 bintang.

4. Bagaimana Penilai Kira Harga?

Dorang guna Kaedah Perbandingan:

1. Cari 3-5 rumah yang baru terjual dalam taman korang (Sold Data).
2. Tengok harga asas (Base Value).
3. Tambah “Bonus” kalau rumah cantik/ada reno (Adjustment).
4. Tapi ingat, dorang tetap ada limit (Ceiling Price) untuk sesuatu kawasan. Takkan rumah teres kat kawasan kampung nak dinilai harga banglo di bandar, betul tak?

Kesimpulan: Nasihat Sahar Tanah

Sebelum korang laburkan simpanan beratus ribu untuk reno, tanya diri sendiri:

1. Dah ada Pelan Lulus PBT ke belum?
2. Reno ni untuk duduk sendiri (kepuasan) atau untuk pelaburan (nak jual balik)?

Kalau untuk jual balik, jangan over-reno. Bank hanya bayar untuk struktur, bukan untuk selera atau upah kontraktor korang. Jangan sampai “menangis” tengok valuation bank rendah bila nak jual nanti.

Sahar Tanah Pakar Hartanah Pilihan Anda (Kuantan & Pekan)

Jangan KECundang Dengan Rupa, Tapi Terlupa PELAN PBT. > Pelan Itu Nyawa Harga Rumah Anda. Tanpa Pelan, Reno RM100k Mungkin Bernilai RM10k Je Di Mata Bank! Renung-renungkan.