“Rumah RM500,000, dapat cashback RM115,000!”

Bagi ramai pembeli, angka seperti ini memang sangat menarik.

Bayangkan membeli rumah dan pada masa yang sama mendapat puluhan ribu ringgit cashback. Ada yang RM60,000, ada RM75,000 dan sekarang semakin banyak promosi yang menawarkan cashback sehingga RM100,000 atau lebih.

Persoalannya:

Adakah cashback sebesar itu benar-benar bermaksud pembeli mendapat keuntungan?

Atau ada perkara lain yang perlu difahami sebelum terlalu teruja dengan angka cashback?

Sebagai perunding hartanah, saya melihat satu perkara yang sering dilupakan oleh pembeli:

Jangan hanya tanya berapa cashback yang anda dapat. Tanya juga berapa hutang yang anda ambil dan berapa sebenarnya nilai rumah tersebut.

Cashback Memang Menarik — Tetapi Jangan Berhenti Di Situ

Kita perlu faham bahawa cashback atau rebat daripada pemaju boleh datang dalam pelbagai bentuk dan struktur promosi.

Ada promosi yang membantu pembeli menampung kos pembelian. Ada juga yang digunakan sebagai strategi pemasaran untuk menarik pembeli.

Jadi, cashback itu sendiri tidak semestinya sesuatu yang buruk.

Yang menjadi masalah ialah apabila pembeli hanya nampak jumlah tunai yang diterima tetapi tidak memahami keseluruhan komitmen kewangan yang datang bersamanya.

RM115,000 nampak sangat besar.

Tetapi kalau untuk mendapatkan RM115,000 itu pembeli terikat dengan hutang rumah yang tinggi untuk tempoh puluhan tahun, persoalan yang lebih penting ialah:

Berbaloi atau tidak keseluruhan transaksi tersebut?

Harga Rumah Tidak Semestinya Sama Dengan Nilai Pasaran

Ini antara perkara paling penting yang perlu difahami.

Katakan sebuah rumah mempunyai harga dalam perjanjian jual beli sebanyak:

RM500,000

Tetapi berdasarkan perbandingan dengan hartanah sejenis di kawasan tersebut, nilai pasaran semasanya mungkin hanya sekitar RM400,000 hingga RM420,000.

Kemudian pemaju menawarkan:

Cashback RM115,000

Secara kasar, pembeli mungkin melihat transaksi tersebut sebagai:

RM500,000 – RM115,000 = RM385,000

Nampak menarik.

Tetapi jangan terus membuat kesimpulan bahawa rumah tersebut “sebenarnya RM385,000”.

Harga transaksi, struktur pembiayaan, cashback atau rebat dan nilai pasaran ialah perkara yang perlu dilihat secara berasingan.

Pembeli perlu memahami apa yang sebenarnya mereka tandatangani dan berapa jumlah hutang yang akhirnya perlu dibayar.

Masalah Mungkin Tidak Nampak Pada Hari Pertama

Inilah bahagian yang paling saya risaukan.

Semasa membeli, semuanya nampak cantik.

Pembeli dapat rumah.

Pembeli mendapat cashback.

Pinjaman diluluskan.

Kunci rumah diterima.

Tetapi beberapa tahun kemudian, keadaan boleh berubah.

Pemilik mungkin mahu menjual rumah tersebut kerana:

• mahu berpindah;
• mahu membeli rumah lain;
• masalah kewangan;
• pertukaran pekerjaan;
• komitmen keluarga;
• tidak mampu meneruskan bayaran;
• atau sekadar mahu keluar daripada pelaburan tersebut.

Pada ketika itu, persoalan yang penting bukan lagi:

“Berapa cashback saya dapat dahulu?”

Tetapi:

“Berapa nilai rumah saya sekarang dan berapa baki hutang saya?”

Baki Pinjaman Tinggi Boleh Menjadi Masalah Ketika Resale

Bayangkan seorang pembeli membeli rumah pada harga RM500,000.

Beberapa tahun kemudian, dia mahu menjual rumah tersebut.

Tetapi baki pinjamannya masih, sebagai contoh:

RM470,000

Pada masa yang sama, penilaian pasaran untuk rumah tersebut hanya:

RM420,000

Sudah wujud perbezaan sebanyak:

RM50,000

Ini bermaksud harga yang pembeli baru sanggup bayar atau nilai yang digunakan untuk pembiayaan mungkin tidak cukup untuk menyelesaikan baki hutang pemilik lama.

Inilah antara situasi yang boleh menyebabkan pemilik menghadapi shortfall ketika mahu menjual.

Keadaan seperti ini perlu difahami oleh pembeli sebelum membeli, bukannya selepas mahu menjual.

Inilah Yang Dipanggil Risiko Negative Equity

Secara mudah, negative equity berlaku apabila nilai semasa sesuatu hartanah berada di bawah jumlah hutang yang masih perlu dibayar.

Contohnya:

Nilai rumah: RM420,000
Baki pinjaman: RM470,000

Pemilik mempunyai jurang:

RM50,000

Selagi hartanah itu tidak dijual, angka tersebut mungkin hanya kelihatan di atas kertas.

Tetapi apabila pemilik mahu menjual, jurang itu boleh menjadi masalah sebenar.

Bank Negara Malaysia sendiri menjelaskan bahawa buffer antara nilai hartanah dengan baki pembiayaan penting bagi mengurangkan risiko peminjam jatuh ke dalam keadaan negative equity sekiranya harga rumah menurun.

Bank Negara Malaysia turut menekankan kepentingan buffer dalam pembiayaan perumahan bagi mengurangkan risiko peminjam jatuh ke dalam keadaan negative equity apabila harga rumah menurun.

“Tapi Saya Dapat Cashback RM115,000…”

Ya.

Tetapi cashback bukan bermaksud hutang anda hilang.

Ini kesilapan pemikiran yang saya mahu pembeli elakkan.

Jangan fikir:

“Saya beli RM500,000 dan dapat RM115,000. Maknanya saya untung RM115,000.”

Sebaliknya, tanyakan:

Berapa jumlah hutang saya?

Berapa jumlah keseluruhan yang akan saya bayar sepanjang tempoh pembiayaan?

Berapa nilai pasaran rumah tersebut?

Kalau saya perlu jual lima tahun lagi, adakah nilainya berpotensi menampung baki hutang saya?

Soalan-soalan inilah yang lebih penting.

“Bank Lulus Loan, Maknanya Rumah Itu Berbaloi?”

Tidak semestinya.

Kelulusan pinjaman menunjukkan peminjam memenuhi kriteria pembiayaan bank berdasarkan penilaian dan polisi bank.

Tetapi kelulusan pinjaman bukan jaminan bahawa harga rumah tersebut akan meningkat pada masa hadapan.

Bank Negara Malaysia menekankan kepentingan peminjam mengambil pembiayaan dalam kemampuan mereka dan mampu meneruskan bayaran sepanjang tempoh pinjaman.

Jadi pembeli jangan menggunakan ayat:

“Bank dah approve, mesti okay.”

Sebagai satu-satunya alasan untuk membeli.

Bank menilai kemampuan pembiayaan. Pembeli pula perlu menilai sama ada transaksi itu masuk akal untuk diri mereka.

Lebih Sedih Apabila Pemilik Mahu Jual Tetapi Tak Lepas

Dalam pengalaman saya mengendalikan urusan hartanah, saya pernah menemui kes pemilik yang mahu menjual semula rumah tetapi menghadapi kesukaran kerana baki pinjaman masih tinggi berbanding nilai pasaran semasa.

Dalam keadaan tertentu, pemilik perlu mencari jalan untuk menampung perbezaan tersebut jika hasil jualan tidak mencukupi untuk menyelesaikan baki pembiayaan.

Dan yang lebih menyedihkan, ada juga kes hartanah akhirnya sampai ke peringkat lelong selepas pemilik tidak lagi mampu memenuhi komitmen pembiayaan.

Kita tidak boleh mengatakan semua kes seperti ini berpunca daripada cashback.

Tetapi pengalaman seperti ini sepatutnya menjadi pengajaran:

Keputusan membeli rumah hari ini boleh memberi kesan kepada kehidupan kewangan kita untuk bertahun-tahun.

Kenapa Cashback Sangat Mudah Menarik Pembeli?

Sebab manusia memang mudah tertarik dengan sesuatu yang nampak seperti keuntungan segera.

RM115,000 nampak lebih “nyata” daripada komitmen pinjaman 30 atau 35 tahun.

Pembeli nampak duit yang boleh digunakan untuk:

• membeli perabot;
• mengubah suai rumah;
• membeli kereta;
• menyelesaikan hutang lain;
• menyimpan sedikit wang;
• atau digunakan untuk keperluan keluarga.

Tetapi selepas duit cashback habis digunakan, hutang rumah masih ada.

Dan bayaran bulanan tetap perlu dibuat setiap bulan.

Inilah sebabnya pembeli perlu melihat keseluruhan gambar, bukan hanya angka promosi.

7 Soalan Yang Wajib Ditanya Sebelum Membeli Rumah Dengan Cashback Besar

Sebelum terpengaruh dengan promosi cashback, tanyakan:

1. Berapa harga sebenar rumah?

Jangan hanya lihat angka cashback.

2. Berapa nilai pasaran hartanah tersebut?

Bandingkan dengan hartanah yang setara di kawasan sama.

3. Berapa jumlah pembiayaan yang akan saya ambil?

Fahami jumlah hutang sebenar.

4. Berapa jumlah bayaran balik keseluruhan?

Jangan hanya tengok ansuran bulanan.

5. Kalau saya mahu jual dalam tempoh 5 tahun, bagaimana kedudukan baki pinjaman?

Ini soalan yang ramai pembeli tidak fikirkan.

6. Kalau valuation masa depan lebih rendah daripada baki hutang, apa yang akan berlaku?

Fahami kemungkinan berlakunya shortfall.

7. Kalau pendapatan saya berubah, adakah saya masih mampu bayar?

Rumah bukan hanya perlu mampu dibeli.

Ia perlu mampu dikekalkan.

Peranan REN Bukan Sekadar Cari Pembeli

Pada pandangan saya, inilah tanggungjawab yang lebih besar dalam industri hartanah.

Seorang jurujual atau REN bukan sekadar perlu berkata:

“Rumah ini cashback RM115,000.”

Pembeli juga perlu dibantu untuk memahami:

• harga;
• lokasi;
• nilai pasaran;
• komitmen pembiayaan;
• risiko resale;
• kemampuan kewangan;
• dan perkara lain yang berkaitan dengan transaksi.

Kita mungkin kehilangan satu jualan apabila memberitahu pembeli tentang risiko.

Tetapi lebih baik kehilangan satu jualan daripada melihat seorang pembeli masuk ke dalam komitmen yang akhirnya tidak mampu ditanggung.

Jangan Terpedaya Dengan Angka Besar

Cashback RM60,000 memang besar.

RM75,000 lebih besar.

RM115,000 pula nampak sangat lumayan.

Tetapi angka cashback tidak menentukan sama ada sesuatu rumah itu berbaloi atau tidak.

Apa yang lebih penting ialah:

Harga rumah.

Nilai pasaran.

Jumlah hutang.

Kemampuan membayar.

Dan kemampuan untuk keluar daripada hartanah tersebut jika keadaan berubah.

Kesimpulan: Jangan Tanya Cashback Sahaja

Jika anda sedang ditawarkan rumah dengan cashback puluhan ribu ringgit, jangan terus menolak.

Tetapi jangan juga terus menerima hanya kerana angka cashback kelihatan besar.

Buat kira-kira.

Bandingkan harga.

Semak nilai pasaran.

Fahami jumlah pembiayaan.

Dan fikirkan bukan sahaja:

“Apa yang saya dapat hari ini?”

Tetapi juga:

“Apa yang saya perlu bayar untuk 30 atau 35 tahun akan datang?”

Kerana membeli rumah bukan sekadar mendapatkan kunci.

Ia adalah mengambil satu komitmen kewangan yang boleh berlangsung selama puluhan tahun.

Dan sebagai REN, saya percaya pembeli berhak mengetahui perkara ini sebelum membuat keputusan, bukan selepas masalah sudah berlaku.

Perlukan Pandangan Sebelum Membeli?

Kalau anda sedang melihat rumah baru dengan promosi cashback di sekitar Kuantan, Pekan atau kawasan Pahang, jangan hanya lihat angka cashback.

Dapatkan gambaran yang lebih lengkap tentang hartanah tersebut sebelum membuat keputusan.

Saharizan Saadon (REN 30637)
Homefield Real Estate
SaharTanah — Perunding Hartanah Anda di Pahang