Market Value ialah istilah penilaian yang rasmi.
Market Demand pula bukan “nilai” kedua yang berdiri sama taraf, tetapi merujuk kepada tahap permintaan pembeli dalam pasaran. Permintaan itu boleh mempengaruhi berapa cepat rumah terjual dan sejauh mana pembeli sanggup membayar. Definisi Market Value dalam Malaysian Valuation Standards menekankan anggaran harga pertukaran antara pembeli dan penjual yang rela, selepas pemasaran yang sesuai, pada tarikh penilaian.

Market Value vs Market Demand: Kenapa Harga Rumah Berbeza?

“Saya Dah Renovate RM100,000. Kenapa Nilai Rumah Tak Naik RM100,000?”

Ini antara persoalan yang paling kerap ditanya oleh pemilik rumah.

Pemilik mungkin telah membelanjakan wang yang besar untuk kitchen cabinet, plaster ceiling, pemasangan jubin, pagar baharu, bilik tambahan atau pengubahsuaian dapur. Jadi, mereka menjangkakan harga rumah akan meningkat mengikut jumlah kos renovasi yang telah dikeluarkan.

Namun dalam pasaran hartanah, kos renovasi tidak semestinya sama dengan pertambahan nilai pasaran.

Nilai rumah tidak ditentukan berdasarkan jumlah wang yang telah dibelanjakan oleh pemilik sahaja. Ia turut dipengaruhi oleh lokasi, keadaan rumah, keluasan, jenis hartanah, transaksi hartanah berhampiran dan tahap permintaan pembeli.

Apa Itu Market Value?

Market Value atau nilai pasaran ialah anggaran jumlah harga yang sewajarnya bagi sesuatu hartanah pada tarikh penilaian, dalam transaksi antara pembeli yang rela dan penjual yang rela, selepas hartanah dipasarkan dengan sewajarnya serta tanpa paksaan yang tidak sepatutnya.

Dalam bahasa mudah, Market Value cuba menjawab soalan:

“Berdasarkan keadaan pasaran semasa, berapakah harga munasabah yang mungkin dipersetujui oleh pembeli dan penjual?”

Penilai berdaftar lazimnya akan mempertimbangkan maklumat pasaran dan kaedah penilaian yang bersesuaian. JPPH pula menyediakan perkhidmatan penilaian serta NAPIC mengumpulkan maklumat berkaitan transaksi, permintaan dan penawaran pasaran hartanah.

Apa Pula Market Demand?

Market Demand ialah tahap permintaan pembeli terhadap sesuatu jenis hartanah di lokasi tertentu dalam tempoh tertentu.

Contohnya, rumah teres bawah RM300,000 di kawasan yang mempunyai ramai pembeli berkelayakan mungkin menerima lebih banyak pertanyaan dan viewing berbanding rumah bernilai RM800,000 di lokasi yang sama.

Semakin ramai pembeli yang benar-benar mampu dan berminat, semakin kuat permintaan pasaran.

Namun, permintaan yang tinggi tidak semestinya bermaksud pembeli akan membayar apa sahaja harga yang diminta. Mereka masih akan membandingkan rumah tersebut dengan pilihan lain yang tersedia.

Kenapa Market Value dan Permintaan Pembeli Boleh Nampak Berbeza?

Sebuah rumah mungkin mempunyai Market Value tertentu, tetapi tetap mengambil masa lama untuk dijual jika:

• Harga iklan terlalu tinggi.
• Jumlah pembeli berkelayakan kecil.
• Banyak rumah lain dijual di kawasan yang sama.
• Keadaan rumah kurang menarik berbanding pesaing.
• Ansuran bulanan melebihi kemampuan pembeli sasaran.
• Lokasinya kurang mendapat permintaan pada waktu tersebut.

Sebaliknya, sebuah rumah yang diletakkan pada harga munasabah dan berada dalam julat kemampuan majoriti pembeli mungkin menerima lebih banyak pertanyaan serta terjual dengan lebih cepat.

Harga Iklan Bukan Semestinya Harga Pasaran

Ramai pemilik melihat harga rumah yang diiklankan dalam portal hartanah dan menganggap itulah nilai pasaran sebenar.

Sebenarnya, harga iklan hanyalah harga yang diminta oleh penjual.

Ia belum tentu harga yang akhirnya dipersetujui dalam transaksi.

Sebagai contoh:

• Rumah A diiklankan RM420,000.
• Rumah B diiklankan RM400,000.
• Rumah C diiklankan RM390,000.

Tetapi jika transaksi sebenar rumah yang sebanding berada sekitar RM360,000 hingga RM380,000, harga iklan tadi tidak semestinya membuktikan rumah bernilai lebih RM400,000.

Sebab itu data transaksi dan ciri hartanah yang benar-benar sebanding lebih berguna daripada sekadar melihat harga iklan.

Kenapa Kos Renovasi Tidak Semestinya Menambah Nilai Dengan Jumlah Yang Sama?

Katakan pemilik membelanjakan RM100,000 untuk renovasi.

Ia tidak bermaksud nilai rumah automatik naik RM100,000.

Antara sebabnya:

1. Renovasi Mengikut Cita Rasa Pemilik

Reka bentuk yang disukai pemilik belum tentu disukai pembeli.

Contohnya, pemilik mungkin memilih kabinet gelap, jubin bercorak kuat atau membuang sebuah bilik untuk membesarkan ruang tamu. Bagi pemilik, ia cantik. Bagi pembeli lain, mereka mungkin perlu mengubahnya semula.

2. Ada Renovasi Yang Bersifat Penyelenggaraan

Menukar bumbung bocor, wiring lama atau paip rosak sangat penting, tetapi kerja ini mungkin hanya mengembalikan rumah kepada keadaan yang selamat dan boleh digunakan.

Ia tidak semestinya menambah nilai mengikut jumlah kos yang dikeluarkan.

3. Had Harga Kawasan

Setiap kawasan biasanya mempunyai julat harga tertentu berdasarkan transaksi dan jenis rumah yang sebanding.

Walaupun sebuah rumah diubah suai dengan sangat mewah, pembeli mungkin tidak sanggup membayar jauh lebih tinggi jika rumah lain di kawasan itu masih dijual pada harga lebih rendah.

4. Pembeli Membandingkan Keseluruhan Pakej

Pembeli bukan hanya melihat renovasi.

Mereka juga menilai:

• Lokasi.
• Saiz tanah dan binaan.
• Umur bangunan.
• Susun atur.
• Akses jalan.
• Risiko banjir.
• Kejiranan.
• Kemudahan berdekatan.
• Komitmen ansuran bulanan.

Contoh Mudah

Bayangkan rumah asal di sesuatu kawasan lazimnya berada sekitar RM300,000.

Pemilik telah melakukan renovasi bernilai RM100,000 lalu menetapkan harga RM400,000.

Namun, pembeli mendapati rumah fully renovated lain di kawasan sama ditawarkan antara RM330,000 hingga RM350,000.

Dalam keadaan ini, pembeli mungkin menghargai renovasi tersebut, tetapi mereka belum tentu bersedia membayar tambahan RM100,000.

Nilai yang dirasakan oleh pemilik dan jumlah yang sanggup dibayar oleh pasaran boleh berbeza.

Market Value, Asking Price dan Selling Price

Tiga istilah ini tidak sama.

Market Value

Anggaran nilai pasaran berdasarkan asas penilaian profesional dan keadaan pasaran pada tarikh tertentu.

Asking Price

Harga yang diminta oleh pemilik.

Selling Price

Harga sebenar yang akhirnya dipersetujui oleh pembeli dan penjual.

Sebuah rumah boleh mempunyai Market Value RM350,000, diiklankan pada RM390,000 dan akhirnya dijual pada RM360,000 selepas rundingan.

Bagaimana Pemilik Patut Menentukan Harga Jualan?

Sebelum menetapkan harga, pemilik patut mempertimbangkan:

• Anggaran nilai pasaran.
• Transaksi rumah sebanding.
• Harga pesaing semasa.
• Keadaan dan renovasi rumah.
• Tahap permintaan pembeli.
• Tempoh yang pemilik sanggup menunggu.
• Baki pinjaman dan kos jualan.
• Ruang untuk rundingan.

Harga yang terlalu tinggi mungkin menyebabkan rumah lama berada di pasaran.

Harga yang terlalu rendah pula boleh menyebabkan pemilik kehilangan nilai yang sepatutnya.

Matlamatnya bukan sekadar mendapatkan harga paling tinggi, tetapi mencari harga yang munasabah dan boleh diterima oleh pasaran.

💡 Tahukah Anda?

Sebuah rumah yang cantik belum tentu mudah dijual jika harga berada di luar kemampuan pembeli sasaran.

Sebaliknya, rumah yang sederhana tetapi ditawarkan pada harga munasabah di kawasan yang mempunyai permintaan kukuh mungkin menerima lebih banyak pertanyaan.

⚠️ Kesilapan Yang Selalu Berlaku

Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pemilik ialah:

• Mengira semua kos renovasi sebagai tambahan terus kepada harga rumah.
• Menjadikan harga iklan jiran sebagai bukti nilai.
• Menetapkan harga berdasarkan jumlah wang yang diperlukan selepas menjual.
• Membandingkan rumah yang berbeza saiz, lokasi atau keadaan.
• Menolak maklum balas pasaran walaupun rumah telah lama diiklankan.

Soalan Lazim

Adakah renovasi langsung tidak menambah nilai rumah?

Tidak. Renovasi yang baik boleh meningkatkan daya tarikan dan dalam keadaan tertentu menambah nilai. Namun jumlah pertambahan itu tidak semestinya sama dengan kos renovasi.

Siapa yang menentukan Market Value?

Penilaian rasmi dilakukan oleh penilai berdaftar. REN pula boleh membantu pemilik memahami keadaan pasaran, harga penawaran semasa dan maklum balas pembeli, tetapi REN bukan pengganti laporan penilaian rasmi.

Kenapa bank menilai rumah lebih rendah daripada harga jualan?

Antaranya kerana penilai mungkin mendapati transaksi sebanding tidak menyokong harga yang dipersetujui. Dalam keadaan begitu, pembeli mungkin perlu menambah perbezaan daripada wang sendiri, tertakluk kepada struktur pembiayaan.

Bolehkah rumah dijual lebih tinggi daripada Market Value?

Boleh berlaku jika pembeli bersetuju dan mampu menanggung perbezaannya. Namun kelulusan pembiayaan mungkin tetap bergantung pada penilaian bank dan kemampuan kewangan pembeli.

Berapa lama patut rumah berada di pasaran sebelum harga disemak semula?

Tiada tempoh tunggal yang sesuai untuk semua kes. Namun jika iklan menerima banyak tontonan tetapi tiada pertanyaan, atau banyak viewing tetapi tiada tawaran, harga dan persembahan rumah wajar dinilai semula.

📌 Nota SaharTanah

Artikel ini bertujuan memberikan penerangan umum. Nilai sebenar sesuatu hartanah bergantung pada keadaan fizikal, lokasi, bukti transaksi, tarikh penilaian dan tujuan penilaian.

Untuk laporan nilai rasmi, dapatkan khidmat penilai berdaftar.

Pesanan Saya

Sebagai pemilik, memang wajar anda mahu mendapatkan harga terbaik.

Namun harga yang baik bukan semestinya harga paling tinggi yang boleh ditulis dalam iklan. Harga yang baik ialah harga yang mempunyai asas, menarik pembeli yang layak dan masih menjaga kepentingan pemilik.

Jika anda bercadang menjual rumah di Kuantan, Pekan atau Rompin, saya sedia membantu membuat semakan awal terhadap kedudukan pasaran, persaingan semasa dan strategi harga yang lebih realistik.

Saharizan Saadon
REN 30637
Homefield Real Estate

Rujukan Rasmi

• Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta Malaysia (LPPEH)
• Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH)
• National Property Information Centre (NAPIC)
• Malaysian Valuation Standards (MVS) – Sixth Edition