Kos renovation tidak semestinya sama dengan nilai pasaran.

Antara perkara yang paling kerap saya dengar daripada pemilik rumah ialah:

“Saya dah habis hampir RM100,000 untuk renovation. Takkan harga rumah tak naik RM100,000?”

Soalan ini memang munasabah.

Pemilik sudah mengeluarkan modal yang besar.

Rumah sudah nampak lebih cantik.

Ruang sudah lebih selesa.

Kemasan pula sudah jauh lebih baik berbanding keadaan asal.

Namun, dalam pasaran hartanah, kos renovation tidak semestinya sama dengan nilai tambahan pada harga rumah.

Inilah perkara yang ramai pemilik sukar terima.

Kos Renovation Dan Nilai Pasaran Adalah Dua Perkara Berbeza

Kos renovation ialah jumlah wang yang telah dibelanjakan oleh pemilik.

Nilai pasaran pula ialah jumlah yang pembeli sanggup bayar berdasarkan keadaan pasaran semasa.

Pemilik mungkin membayar untuk:

• bahan binaan
• kos buruh
• upah kontraktor
• yuran consultant
• kos design
• kerja pembaikan
• pemasangan kabinet
• lampu
• aircond
• plaster ceiling
• kemasan dalaman

Namun, semua kos ini tidak semestinya boleh dipindahkan sepenuhnya kepada pembeli.

Ayat paling mudah ialah:

Kos renovation ialah apa yang pemilik belanja. Nilai pasaran ialah apa yang pembeli sanggup bayar.

Owner Tengok Resit, Buyer Tengok Hasil

Pemilik biasanya melihat jumlah yang sudah dibelanjakan.

Pembeli pula melihat hasil akhirnya.

Pembeli tidak akan bertanya:

“Berapa kos buruh yang owner bayar?”

Pembeli juga jarang mahu membayar lebih hanya kerana pemilik menggunakan consultant yang mahal.

Mereka lebih melihat:

• adakah rumah masih dalam keadaan baik?
• adakah ruang tambahan itu berguna?
• adakah kemasan masih moden?
• adakah reka bentuk sesuai dengan citarasa mereka?
• adakah harga rumah masih munasabah berbanding rumah lain di kawasan tersebut?

Sebab itu, walaupun owner sudah menghabiskan RM100,000, pembeli mungkin hanya nampak sebahagian daripada nilai tersebut.

Extension Dan Installation Bukan Perkara Yang Sama

Ramai pemilik juga mencampurkan semua jenis renovation sebagai satu nilai.

Sedangkan extension dan installation mempunyai kesan yang berbeza.

Extension

Extension ialah tambahan fizikal kepada bangunan.

Contohnya:

• tambah dapur belakang
• tambah bilik tidur
• extend ruang tamu
• tambah tingkat
• tambah ruang tepi
• bina porch yang lebih besar

Extension boleh menambah ruang guna rumah.

Jika dibuat dengan baik, sesuai dengan permintaan pasaran dan mempunyai kelulusan yang diperlukan, ia boleh memberi nilai tambahan yang lebih jelas.

Namun, tidak semua extension automatik menaikkan harga rumah dengan jumlah yang sama seperti kos pembinaan.

Installation

Installation pula ialah pemasangan atau kemasan.

Contohnya:

• kitchen cabinet
• aircond
• plaster ceiling
• lampu hiasan
• kabinet TV
• wallpaper
• grill
• water heater
• built-in wardrobe

Installation boleh menjadikan rumah lebih menarik dan lebih mudah dijual.

Namun, ia tetap mengalami susut nilai.

Aircond yang dipasang lima tahun lalu tidak lagi bernilai seperti harga asal.

Kitchen cabinet yang cantik pada citarasa owner belum tentu disukai pembeli baru.

Plaster ceiling mungkin nampak mewah kepada pemilik, tetapi pembeli lain mungkin mahu reka bentuk yang berbeza.

Renovation Mengikut Citarasa Tidak Semestinya Menambah Nilai

Satu perkara yang perlu difahami ialah banyak renovation dibuat mengikut citarasa pemilik.

Pemilik mungkin suka:

• warna tertentu
• kabinet tertentu
• susunan ruang tertentu
• konsep mewah
• konsep moden
• konsep klasik

Tetapi citarasa pembeli mungkin berbeza.

Ada pembeli yang sanggup membayar lebih untuk rumah yang sudah cantik.

Ada juga pembeli yang melihat renovation tersebut sebagai kos tambahan kerana mereka mahu mengubah semula rumah mengikut citarasa sendiri.

Sebab itu:

Owner membayar renovation berdasarkan citarasa sendiri. Buyer pula membayar berdasarkan nilai yang mereka nampak.

Budaya “Jiran Saya Baru Jual Harga Sekian-Sekian”

Selain renovation, ramai owner juga menentukan harga berdasarkan cerita jiran atau kawan.

Antara ayat yang sering didengar:

“Jiran saya baru jual RM500,000.”

“Kawan saya cakap rumah saya boleh jual lebih tinggi.”

“Rumah sebelah iklan harga RM550,000.”

Masalahnya, harga yang didengar belum tentu harga transaksi sebenar.

Belum tentu rumah jiran sama saiz.

Belum tentu status geran sama.

Belum tentu keadaan rumah sama.

Belum tentu buyer mendapat pinjaman pada harga tersebut.

Belum tentu harga iklan sama dengan harga yang akhirnya dipersetujui.

Harga yang kita dengar belum tentu harga yang bank boleh terima.

Bila Mahu Jual Above Market Value

Tidak salah untuk owner mahu menjual pada harga yang tinggi.

Semua pemilik mahu mendapatkan harga terbaik.

Namun, harga yang terlalu jauh daripada pasaran boleh menyebabkan:

• rumah lama berada di pasaran
• buyer mula hilang minat
• ejen sukar mendapatkan enquiry berkualiti
• iklan berulang terlalu lama
• owner akhirnya terpaksa menurunkan harga
• tujuan asal untuk menjual gagal dicapai

Kadangkala owner terlalu fokus pada jumlah yang pernah dibelanjakan sehingga terlupa melihat keadaan pasaran semasa.

Pasaran tidak menilai emosi.

Pasaran menilai permintaan, transaksi dan kemampuan pembeli.

Peranan Ejen Bukan Sekadar Mengiklankan Rumah

Ramai owner menyangka ejen hanya mahu menurunkan harga supaya rumah lebih cepat dijual.

Hakikatnya, ejen yang bertanggungjawab perlu melihat:

• harga pasaran kawasan
• permintaan buyer
• jenis rumah setanding
• keadaan rumah
• kelayakan pembeli
• kemungkinan bank menerima nilai tersebut

Nasihat ejen bukan semestinya untuk menjatuhkan harga rumah.

Kadangkala nasihat itu bertujuan mengelakkan owner kehilangan masa, tenaga dan peluang.

Penutup

Renovation memang boleh membantu meningkatkan daya tarikan sesebuah rumah.

Rumah yang cantik biasanya lebih mudah menarik perhatian pembeli.

Namun, kos renovation tidak semestinya sama dengan kenaikan nilai pasaran.

RM100,000 yang dibelanjakan tidak bermaksud harga rumah akan naik RM100,000.

Sebahagian daripada jumlah itu mungkin telah digunakan untuk buruh, consultant, design, pembaikan dan pemasangan yang mengalami susut nilai.

Sebelum menetapkan harga jualan, pemilik perlu melihat rumah daripada sudut pembeli dan pasaran.

Bukan sekadar daripada sudut jumlah yang pernah dibelanjakan.

Kerana pada akhirnya:

Harga rumah bukan ditentukan oleh resit renovation, cerita jiran atau cakap kawan.

Harga rumah ditentukan oleh bukti pasaran dan apa yang pembeli sanggup bayar.